Проблема обманутых дольщиков на данный момент приобрела уже политический окрас, особеннов свете грядущих выборов. Огромное количество обманутых людей, ищущих поддержкми у государства, сталкиваются со странно сдержанной позицией властных структур в отношении вопроса обманутых дольщиков.
Тем не менее, существуют вполне законные механизмы воздействия и правового давления на властные структуры и недобросовестных застройщиков со стороны обманутых граждан.
Как известно, наиболее эффективного решения проблемы можно добиться только путем объединения людей, столкнувшихся с ней и ищущих пути ее решения. Это же справедливо и в отношении проблем в долевом строительстве. Вполне естественным образом люди, попавшие в беду, поняв, что были обмануты недобросовестыми застройщиками, объединяются, обмениваются телефонами, то есть создают некий неформальный союз людей, объединенных общей бедой. Доволно эффективно создать сайт, на котором публикуется вся актуальная информация по данному вопросу. Если вы столкнулись с этой проблемой, то в качестве такого информационного пространства для публикации новостей, вы можете также воспользоваться и нашим форумом. Часто люди формируют инициативную группу, которая активно занимается вопросами спасения своих денег. В некоторых случаях этого бывает достаточно, но учитывая, что ситуации бывают далеко не простыми, лучше обратиться к специалистам.
Вообще, если стуация совсем сложная, такие объединения обманутых дольщиков лучше официально зарегистрировать, например в форме некоммерческой организации. Это могут быть некоммерческое партнерство, жилищно-строительный кооператив (ЖСК) и товарищество собственников жилья (ТСЖ).
При этом, согласно ст.137 ЖК РФ, к правам товарищества собственников жилья (ТСЖ) напрямую не отнесено право на проведение строительно-монтажных работ по достройке дома, хотя прямого запрета, также нет. Также, в п. 1 ст.137 ЖК РФ предоставляет ТСЖ право «выполнять работы для собственников помещений в многоквартирном доме и предоставлять им услуги» а п.2 той же статьи дает ТСЖ права «в соответствии с требованиями законодательства в установленном порядке надстраивать, перестраивать часть общего имущества в многоквартирном доме» и «осуществлять в соответствии с требованиями законодательства от имени и за счет собственников помещений в многоквартирном доме застройку прилегающих к такому дому выделенных земельных участков». Сложив все эти правомочия, можно сделать вывод о том, что проведение строительно-монтажных работ не запрещено для ТСЖ. Согласно ст. 139 ЖК РФ, ТСЖ можно создать из будущих собственников помещений в строящемся доме. В то же время, Жилищный кодекс РФ в ст.110 предлагает такую организационно – правовую форму, как Жилищно – строительный кооператив (ЖСК). ЖСК создается именно с целью строительства, реконструкции и последующего содержания многоквартирного дома.
Поэтому наиболее целесообразной формой объединения будущих жильцов строящегося дома, является именно ТСЖ. Ведь членами ТСЖ являются все будущие жильцы дома, а решения, принятые собственниками 50% от площади помещений дома на общем собрании собственников, будут носить обязывающий характер для всех остальных, не голосовавших или не участвующих в собраниях жильцов. В некоторых случаях возникает необходимость разделения функций строительства и управления. В таких случаях целесообразно зарегистрировать еще и жилищно-строительный кооперативэ.
Объединившиеся таким образом дольщики с целью скорейшей достройки своего дома могут двигаться двумя путями: с одной стороны требовать от власти и непосредственно компании-застройщика скорейшей достройки дома, а с другой, достраивать дом самостоятельно, в том числе и с использованием собственных дополнительных средств. Как показывает практика, именно использование двух этих способов и приводит к эффективным результатам.
Обманутые дольщики должны хорошо понимать, что свои финансовые требования по достройке своего дома они имеют полное право выдвигать к органам власти, которые выделили участок и выдали в свою очередь разрешение на строительство дома организации, обманувшей своих инвесторов.
Это право закреплено в статье 40 Конституции РФ, а также, в Гражданском Кодексе РФ, ЗАконе "О защите прав потребителей", Законе "Об участии в долевом строительстве и во многих других правовых актах.
До настоящего момента люди, чьи права были нарушены таким образом, не отстаивали их правовым порядком до конца, то есть еще ни один иск не был подан в Страсбургский суд по правам человека, а, сокрее, прибегали к средствам митингов, голодовок и других массовых акций. И отношение чиновников к этому носило всегда скорее характер жалости и сочуствия, чем обязанности помощи им. А это в корне не правильно и свидетельствует о коренном непонимании чиновниками своей роли и своих обязанностей в целом.
Существует также такая мера, как смена застройщика без переуступки ему обязанностей по предоставлению дольщикам квартир от предыдущего застройщика. Но здесь возникает масса проблем , и связаны они с тем, что к моменту смены застройщика права на квартиры в строящемся доме уже переданы гражданам, а происходит эта переуступка путем замены лица в инвестиционном контракте. Таким образом, застройщик помимо обязанностей непостредственно по строительству, берет на себя еще и обязательства перед всеми соинвесторами по предоставлению им квартир. И следует отметить, что такая уступка обязанностей (в правовой формулировке – перевод долга), должна происходить только с согласия кредитора (дольщика) по каждой квартире. Согласно ст.391 ГК РФ, перевод долга возможен только при согласии кредитора (дольщика).
Конечно же, никто согласия от дольщиков не требует, более того, юридически новый инвестор не несет обязательств перед дольщиками по передаче им квартиры в собственность после окончания строительства.
Возникает крайне опасная ситуация для дольщика. А вот органы власти почему-то частенько оказываются "слепы" к такому варианту развития собетий. Ведь новый застройщик может совершенно спокойно, на полных законных основаниях продать эти квартиры уже отсвоего имени. Он ведь формально никому ничего не должен. В этом случае, дольщики немедленно должны идти в суд с исковым заявлением о признании переуступки прав по инвестиционному контракту новому инвестору ничтожной, по причине несоответствия требованиям ст.391 ГК РФ. Такая сделка является недействительной на основании ст. 168 ГК РФ, как не соответствующая закону.
Не следует забывать, что, объединившись, дольщики могут достроить свой дом и за счет собственных средств. Таких примеров довольно много по всей стране.
